Hausverwaltung in Minden
Mietbuchhaltung, Betriebskosten, Handwerker, Mieterkontakt: Der Alltag Ihrer Immobilie erledigt sich, ohne dass Sie ihn führen müssen. Haus & Grund im Mühlenkreis verwaltet Miet- und Eigentumsobjekte im ganzen Kreis Minden-Lübbecke, mit festen Ansprechpartnern statt Hotline.
In drei Schritten zum Angebot
Sie nennen uns Ihre Objekte, wir sehen sie uns an und Sie bekommen einen festen Verwaltungssatz mit klarer Leistungsliste. Erst dann entscheiden Sie.
- 01
Objekte nennen
Lage, Zahl der Einheiten und ob es um Miet- oder Eigentumsobjekte geht.
- 02
Bestand ansehen
Wir prüfen Mietverträge und die letzten Abrechnungen und sagen Ihnen, wo es hakt.
- 03
Angebot erhalten
Fester Verwaltungssatz, klare Leistungsliste, keine versteckten Zusatzposten.
Was Sie abgeben, wenn Sie abgeben
Verwaltung ist kein Paket, sondern drei Ebenen, die zusammen laufen müssen. Fällt eine aus, merken Sie es zuerst am Telefon.
Kaufmännische Verwaltung
Mietbuchhaltung, Sollstellung und Mahnwesen, Betriebskostenabrechnung, Anpassung der Miete im gesetzlichen Rahmen. Sie sehen, was hereinkommt, ohne es selbst nachhalten zu müssen.
Technische Verwaltung
Wartungsverträge, Handwerkerkoordination, Schadensabwicklung mit der Versicherung und regelmäßige Begehungen mit Zustandsdokumentation. Kleine Mängel werden erledigt, bevor sie groß werden.
Mieterbetreuung
Ihre Mieter erreichen einen Menschen in Minden, nicht ein Ticketsystem. Wohnungsübergaben, Mieterwechsel und der alltägliche Schriftverkehr laufen über uns.
Steht vorher noch die Mietersuche an, übernehmen wir auch die Vermietung. Wer bei uns verwalten lässt, muss sie nicht separat beauftragen.
Was im Jahr tatsächlich anfällt
Die meiste Arbeit an einer Immobilie ist unsichtbar, solange sie gemacht wird. Diese fünf Blöcke laufen bei uns über das Jahr, ohne dass Sie daran denken müssen.
- Mietbuchhaltung und Mahnwesen
- Wir stellen die Mieten soll, überwachen den Zahlungseingang und mahnen Rückstände konsequent, aber sachlich. Bleibt ein Mieter dauerhaft im Verzug, bereiten wir die weiteren Schritte vor und stimmen sie mit Ihnen ab.
- Betriebskostenabrechnung
- Umlagefähigkeit geprüft, mietvertragliche Vereinbarungen berücksichtigt, fristgerecht zugestellt. Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Abrechnung dem Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst ist die Nachforderung verloren.
- Instandhaltung und Handwerker
- Wir beauftragen die Betriebe, mit denen wir hier seit Jahren arbeiten, holen bei größeren Maßnahmen Vergleichsangebote ein und kontrollieren die Ausführung, bevor die Rechnung freigegeben wird.
- Vertragsmanagement und Mieterwechsel
- Kündigung, Übergabeprotokoll, Kautionsabrechnung und die Neuvermietung greifen ineinander. Wer bei uns verwaltet, muss die Vermietung nicht separat beauftragen.
- Reporting an Eigentümer
- Sie bekommen den Stand Ihres Objekts in der Taktung, die Sie wollen, und dazwischen einen Anruf, wenn etwas ansteht. Keine Überraschungen am Jahresende.
laufend
einmal jährlich
nach Bedarf
bei jedem Wechsel
in vereinbarter Taktung
Betriebskostenabrechnung
Die jährliche Abrechnung ist der Punkt, an dem sich zeigt, ob eine Verwaltung sauber gearbeitet hat. Wir erstellen sie für Vermieter: umlagefähig geprüft, mietvertraglich abgesichert, rechtssicher und nachvollziehbar. Eine korrekte Aufschlüsselung vermeidet Streit zwischen Eigentümer und Mieter, bevor er entsteht.
- Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung für Vermieter
- Prüfung der Umlagefähigkeit einzelner Betriebskosten
- Berücksichtigung der mietvertraglichen Vereinbarungen
- Rechtssichere und nachvollziehbare Abrechnung
Hinweis: keine Heizkostenabrechnung
- Heizkostenabrechnungen müssen aufgrund der Heizkostenverordnung und der erforderlichen Verbrauchserfassung in der Regel durch einen spezialisierten Messdienstleister erstellt werden.
- Gerne erstellen wir die übrige Betriebskostenabrechnung und berücksichtigen die Heizkostenabrechnung des Messdienstleisters in der Gesamtabrechnung.
Für die Betriebskostenabrechnung ist Gabriele Neuhaus für Sie da. Direkt erreichbar unter 0571 784677-16 oder g.neuhaus@hausundgrund-mi.de.
Den Verwalter wechseln, ohne viel Aufwand damit zu haben
Die meisten Eigentümer bleiben zu lange bei einer Verwaltung, die nicht mehr passt, weil sie den Wechsel fürchten. Der Aufwand liegt bei uns, nicht bei Ihnen. Haus & Grund im Mühlenkreis ist seit 2011 nach § 34c GewO zugelassen und wird von Geschäftsführerin Katrin Brunn geführt.
Bestandsaufnahme
Wir sehen uns Objekt, Mietverträge und die letzten Abrechnungen an und sagen Ihnen ehrlich, wo es hakt.
Angebot mit festem Satz
Sie bekommen eine klare Leistungsliste und einen festen Verwaltungssatz, keinen Baukasten mit Zusatzposten.
Übergabe der Unterlagen
Wir stimmen die Übergabe mit der bisherigen Verwaltung ab und prüfen die Unterlagen auf Vollständigkeit.
Laufender Betrieb
Ihre Mieter bekommen den neuen Ansprechpartner mitgeteilt, danach läuft der Alltag über uns.
Häufige Fragen zur Verwaltung
Was kostet eine Hausverwaltung?+
Der Verwaltungssatz hängt von Objektgröße, Zahl der Einheiten und Leistungsumfang ab. Wir sehen uns Ihre Objekte an und nennen Ihnen einen festen Satz mit einer klaren Leistungsliste. Einen Pauschalpreis von der Stange gibt es bei uns nicht, weil er entweder zu teuer oder zu knapp kalkuliert wäre.
Was ist der Unterschied zwischen Mietverwaltung und WEG-Verwaltung?+
Die Mietverwaltung beauftragt ein einzelner Eigentümer für sein Objekt, sie regelt das Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter. Die WEG-Verwaltung wird von der Eigentümergemeinschaft per Beschluss bestellt und verwaltet das Gemeinschaftseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Beides bieten wir an.
Erstellen Sie auch die Betriebskostenabrechnung?+
Ja, sie gehört zur laufenden Verwaltung. Wir prüfen die Umlagefähigkeit der einzelnen Positionen, berücksichtigen die mietvertraglichen Vereinbarungen und rechnen nachvollziehbar und fristgerecht ab.
Rechnen Sie auch die Heizkosten ab?+
Nein. Heizkostenabrechnungen müssen aufgrund der Heizkostenverordnung und der erforderlichen Verbrauchserfassung in der Regel durch einen spezialisierten Messdienstleister erstellt werden. Gerne erstellen wir die übrige Betriebskostenabrechnung und berücksichtigen die Heizkostenabrechnung des Messdienstleisters in der Gesamtabrechnung.
Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung beim Mieter sein?+
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, so steht es in § 556 Abs. 3 BGB. Danach können Sie in der Regel nichts mehr nachfordern, ein Guthaben müssen Sie aber weiterhin auszahlen. Deshalb halten wir die Frist im Blick, nicht Sie.
Welche Kosten darf ich überhaupt auf die Mieter umlegen?+
Umlagefähig sind die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Positionen, etwa Grundsteuer, Wasser, Müll, Versicherung, Hausmeister und Gartenpflege. Nicht umlagefähig sind bei Wohnraum die Verwaltungskosten und die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung. Und umgelegt werden darf nur, was im Mietvertrag auch vereinbart ist.
Wie wechsle ich die Hausverwaltung?+
Zuerst prüfen wir gemeinsam die Kündigungsfrist Ihres bestehenden Verwaltervertrags. Danach übernehmen wir die Abstimmung mit der bisherigen Verwaltung, fordern die Unterlagen an und prüfen sie auf Vollständigkeit. Für Sie bleibt wenig zu tun.
Welche Unterlagen brauchen Sie für die Übernahme?+
Mietverträge samt Nachträgen, die letzten Betriebskostenabrechnungen, Kautionsnachweise, Zählerlisten, Wartungs- und Versicherungsverträge sowie bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung. Was fehlt, besorgen wir bei der bisherigen Verwaltung.
Was passiert, wenn ein Mieter nicht zahlt?+
Wir erkennen den Rückstand sofort, weil wir den Zahlungseingang laufend überwachen, und mahnen nach einem festen Ablauf. Führt das nicht weiter, bereiten wir die rechtlichen Schritte vor. Sind Sie Mitglied im Verein, steht Ihnen dort zusätzlich die mietrechtliche Beratung offen.
Verwalten Sie auch Gewerbeobjekte?+
Ja. Die Erlaubnis der GmbH nach § 34c GewO wurde 2021 auf Grundstücke und Gewerbeobjekte erweitert. Im Gewerbemietrecht gelten andere Regeln als bei Wohnraum, etwa bei Umsatzsteuer, Laufzeiten und der Umlage von Kosten.
Muss ich Mitglied im Verein sein, damit Sie mein Objekt verwalten?+
Nein. Die Haus & Grund im Mühlenkreis GmbH arbeitet für Vereinsmitglieder und für alle anderen. Die Mitgliedschaft im Verein bringt Ihnen aber zusätzlich die mietrechtliche Beratung.
Wie oft berichten Sie mir über mein Objekt?+
In der Taktung, die wir mit Ihnen vereinbaren, meist quartalsweise oder jährlich zur Abrechnung. Steht etwas Größeres an, etwa ein Schaden oder ein Mieterwechsel, rufen wir an und warten nicht auf den nächsten Bericht.